v1.35: Mietvertragsmodul (Entwurf-PDF, Versand, Unterschrift, Mieteranlage)

2026-10-04 19:39:22 +02:00
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@@ -15,6 +15,7 @@ const { pool, init, sessionsAufraeumen } = require('./db')
 const { seed, seedeZaehler, seedeHaeuser, seedeKosten } = require('./seed')
 const mail = require('./mail')
 const { erzeugeAbrechnung } = require('./abrechnung')
+const { erzeugeVertragsPdf, vermieterDaten } = require('./vertrag')
 const zaehlerVerlauf = require('./zaehlerVerlauf')

 const PORT = Number(process.env.PORT || 3000)
@@ -172,6 +173,14 @@ const mapDocument = (d) => ({
  fileName: d.file_name ?? null, hasFile: Boolean(d.file_path),
 })
 const mapMessage = (m) => ({ id: m.id, from: m.from_role, author: m.author, text: m.text, at: m.at })
+const mapMietvertrag = (v) => ({
+  id: v.id, unitId: v.unit_id, mieterName: v.mieter_name, mieterEmail: v.mieter_email,
+  mieterTelefon: v.mieter_telefon, beginnAm: v.beginn_am, endeAm: v.ende_am,
+  kaltmiete: Number(v.kaltmiete), nebenkosten: Number(v.nebenkosten), kaution: Number(v.kaution),
+  status: v.status, dokumentId: v.dokument_id || null,
+  unterschriftenDokumentId: v.unterschriften_dokument_id || null,
+  benutzerId: v.benutzer_id || null, erstelltAm: v.erstellt_am, geaendertAm: v.geaendert_am,
+})
 const mapThread = (t) => ({
  id: t.id, unitId: t.unit_id, tenant: t.tenant, subject: t.subject,
  unreadByAdmin: t.unread_by_admin, unreadByTenant: t.unread_by_tenant,
@@ -342,7 +351,7 @@ app.get('/api/bootstrap', auth, async (req, res, next) => {
  try {
    const istAdmin = req.user.rolle === 'verwaltung'
    const einheit = req.user.einheit_id
-    const [units, transactions, documents, tickets, threads, messages, announcements, users, codes, meters, buildings, costs, belege] =
+    const [units, transactions, documents, tickets, threads, messages, announcements, users, codes, meters, buildings, costs, belege, mietvertraege] =
      await Promise.all([
        pool.query('SELECT * FROM units ORDER BY id'),
        istAdmin
@@ -379,6 +388,9 @@ app.get('/api/bootstrap', auth, async (req, res, next) => {
        istAdmin
          ? pool.query('SELECT * FROM belege ORDER BY erfasst_am DESC')
          : { rows: [] },
+        istAdmin
+          ? pool.query('SELECT * FROM mietvertraege ORDER BY erstellt_am DESC')
+          : { rows: [] },
      ])
    // Threads mit ihren Nachrichten zusammenführen
    const nachrichtenProThread = {}
@@ -402,6 +414,8 @@ app.get('/api/bootstrap', auth, async (req, res, next) => {
      buildings: buildings.rows.map(mapBuilding),
      kosten: costs.rows.map(mapKosten),
      belege: belege.rows.map(mapBeleg),
+      mietvertraege: mietvertraege.rows.map(mapMietvertrag),
+      einstellungen: await vermieterDaten(pool),
    })
  } catch (e) { next(e) }
 })
@@ -802,6 +816,12 @@ app.delete('/api/documents/:id', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
  try {
    const { rows } = await pool.query('DELETE FROM documents WHERE id = $1 RETURNING file_path', [req.params.id])
    if (!rows.length) return res.status(404).json({ fehler: 'Dokument nicht gefunden.' })
+    // Verweise aus dem Mietvertragsmodul lösen (Entwurf / Unterschrifts-PDF)
+    await pool.query(
+      `UPDATE mietvertraege SET dokument_id = '' WHERE dokument_id = $1;
+       UPDATE mietvertraege SET unterschriften_dokument_id = '' WHERE unterschriften_dokument_id = $1`,
+      [req.params.id],
+    )
    if (rows[0].file_path) {
      // Datei best-effort mitlöschen (Fehler hier dürfen den Request nicht killen)
      await fs.promises.unlink(path.join(UPLOAD_DIR, rows[0].file_path)).catch(() => {})
@@ -1386,6 +1406,7 @@ app.delete('/api/units/:id', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
      ['threads', 'unit_id', 'Unterhaltungen'],
      ['registration_codes', 'einheit_id', 'Registrierungscodes'],
      ['belege', 'unit_id', 'Belege'],
+      ['mietvertraege', 'unit_id', 'Mietverträge'],
    ]) {
      const { rows: r } = await pool.query(`SELECT COUNT(*)::int AS n FROM ${tabelle} WHERE ${spalte} = $1`, [req.params.id])
      if (r[0].n > 0) blocker.push(`${r[0].n} ${label}`)
@@ -1705,6 +1726,278 @@ app.post('/api/abrechnungen', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
  }
 })

+// ── Mietverträge (v1.35) ─────────────────────────────────────
+const SHA256_0815 = 'c57a5df4f97ed6914116e5fd1348406064834f22503d890eb571af442ac4b4c3' // sha256("0815")
+
+/** Pflichtfelren prüfen; liefert normierte Werte oder null (+Response bereits gesendet). */
+async function mietvertragGueltig(b, res) {
+  const mieterName = String(b.mieterName || '').trim()
+  if (!mieterName) { res.status(400).json({ fehler: 'Name des zukünftigen Mieters fehlt.' }); return null }
+  const unitId = String(b.unitId || '').trim()
+  const { rows: u } = await pool.query('SELECT * FROM units WHERE id = $1', [unitId])
+  if (!u.length) { res.status(400).json({ fehler: 'Wohnung unbekannt.' }); return null }
+  const einheit = u[0]
+  const kaltmiete = b.kaltmiete !== undefined && b.kaltmiete !== '' ? Number(b.kaltmiete) : Number(einheit.cold_rent)
+  const nebenkosten = b.nebenkosten !== undefined && b.nebenkosten !== '' ? Number(b.nebenkosten) : Number(einheit.warm_rent) - Number(einheit.cold_rent)
+  if (!Number.isFinite(kaltmiete) || kaltmiete < 0) { res.status(400).json({ fehler: 'Kaltmiete ungültig.' }); return null }
+  if (!Number.isFinite(nebenkosten) || nebenkosten < 0) { res.status(400).json({ fehler: 'Nebenkosten ungültig.' }); return null }
+  const kaution = Number(b.kaution ?? 0)
+  if (!Number.isFinite(kaution) || kaution < 0) { res.status(400).json({ fehler: 'Kaution ungültig.' }); return null }
+  const beginnAm = datumDeutsch(b.beginnAm) || String(b.beginnAm || '').trim()
+  if (!beginnAm) { res.status(400).json({ fehler: 'Mietbeginn fehlt.' }); return null }
+  const endeAm = datumDeutsch(b.endeAm) || String(b.endeAm || '').trim()
+  const mieterEmail = String(b.mieterEmail || '').trim()
+  const mieterTelefon = String(b.mieterTelefon || '').trim()
+  return { unitId, einheit, mieterName, mieterEmail, mieterTelefon, beginnAm, endeAm, kaltmiete, nebenkosten, kaution }
+}
+
+async function mietvertragLaden(id, res) {
+  const { rows } = await pool.query('SELECT * FROM mietvertraege WHERE id = $1', [id])
+  if (!rows.length) { res.status(404).json({ fehler: 'Mietvertrag nicht gefunden.' }); return null }
+  return rows[0]
+}
+
+app.post('/api/mietvertraege', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
+  try {
+    const g = await mietvertragGueltig(req.body || {}, res)
+    if (!g) return
+    const id = `mv-${Date.now()}`
+    const { rows } = await pool.query(
+      `INSERT INTO mietvertraege (id, unit_id, mieter_name, mieter_email, mieter_telefon,
+                                  beginn_am, ende_am, kaltmiete, nebenkosten, kaution, status, erstellt_am, geaendert_am)
+       VALUES ($1,$2,$3,$4,$5,$6,$7,$8,$9,$10,'entwurf',$11,$11) RETURNING *`,
+      [id, g.unitId, g.mieterName, g.mieterEmail, g.mieterTelefon, g.beginnAm, g.endeAm,
+       g.kaltmiete, g.nebenkosten, g.kaution, deutschesDatum()],
+    )
+    res.json({ mietvertrag: mapMietvertrag(rows[0]) })
+  } catch (e) { next(e) }
+})
+
+app.patch('/api/mietvertraege/:id', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
+  try {
+    const alt = await mietvertragLaden(req.params.id, res)
+    if (!alt) return
+    if (alt.status === 'aktiv') return res.status(400).json({ fehler: 'Aktive Verträge können nicht mehr bearbeitet werden.' })
+    const b = { ...mapMietvertrag(alt), ...(req.body || {}) }
+    const g = await mietvertragGueltig(b, res)
+    if (!g) return
+    const { rows } = await pool.query(
+      `UPDATE mietvertraege SET unit_id=$1, mieter_name=$2, mieter_email=$3, mieter_telefon=$4,
+         beginn_am=$5, ende_am=$6, kaltmiete=$7, nebenkosten=$8, kaution=$9, geaendert_am=$10
+       WHERE id=$11 RETURNING *`,
+      [g.unitId, g.mieterName, g.mieterEmail, g.mieterTelefon, g.beginnAm, g.endeAm,
+       g.kaltmiete, g.nebenkosten, g.kaution, deutschesDatum(), req.params.id],
+    )
+    res.json({ mietvertrag: mapMietvertrag(rows[0]) })
+  } catch (e) { next(e) }
+})
+
+app.delete('/api/mietvertraege/:id', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
+  try {
+    const alt = await mietvertragLaden(req.params.id, res)
+    if (!alt) return
+    if (alt.status === 'aktiv') return res.status(400).json({ fehler: 'Aktive Verträge können nicht gelöscht werden.' })
+    await pool.query('DELETE FROM mietvertraege WHERE id = $1', [req.params.id])
+    res.json({ ok: true })
+  } catch (e) { next(e) }
+})
+
+// Entwurf als PDF erzeugen/aktualisieren (Dokumentenmodul)
+app.post('/api/mietvertraege/:id/entwurf', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
+  try {
+    const vertrag = await mietvertragLaden(req.params.id, res)
+    if (!vertrag) return
+    if (vertrag.status === 'aktiv') return res.status(400).json({ fehler: 'Aktive Verträge können nicht mehr bearbeitet werden.' })
+    const dokument = await erzeugeVertragsPdf(pool, vertrag)
+    res.json({ dokument: mapDocument(dokument) })
+  } catch (e) {
+    if (e.status) return res.status(e.status).json({ fehler: e.message })
+    next(e)
+  }
+})
+
+// Entwurf per E-Mail an den zukünftigen Mieter versenden (CC: Verwaltung)
+app.post('/api/mietvertraege/:id/versenden', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
+  try {
+    let vertrag = await mietvertragLaden(req.params.id, res)
+    if (!vertrag) return
+    if (vertrag.status === 'aktiv') return res.status(400).json({ fehler: 'Aktive Verträge können nicht erneut versendet werden.' })
+    if (!vertrag.mieter_email || !/^[^@\s]+@[^@\s]+\.[^@\s]+$/.test(vertrag.mieter_email))
+      return res.status(400).json({ fehler: 'E-Mail-Adresse des zukünftigen Mieters fehlt oder ist ungültig.' })
+    // PDF auf aktuellem Datenstand neu erzeugen (ersetzt ggf. altes Entwurfs-PDF)
+    await erzeugeVertragsPdf(pool, vertrag)
+    vertrag = (await pool.query('SELECT * FROM mietvertraege WHERE id = $1', [req.params.id])).rows[0]
+    const { rows: einheiten } = await pool.query('SELECT * FROM units WHERE id = $1', [vertrag.unit_id])
+    const einheit = einheiten[0]
+    const betreff = `Ihr Mietvertragsentwurf – ${einheit.building}, Wohnung ${einheit.number}`
+    const portalUrl = process.env.PORTAL_URL || 'https://mieterportal.hocks.eu'
+    const text = `Guten Tag ${vertrag.mieter_name},\n\nanbei erhalten Sie den Entwurf Ihres Mietvertrags für die Wohnung ${einheit.number} in ${einheit.building}. `
+      + 'Bitte prüfen Sie den Vertrag; um ihn zu bestätigen, unterschreiben Sie ihn und reichen Sie ihn bei der Verwaltung ein.\n\n'
+      + `Mit freundlichen Grüßen\nIhre Verwaltung`
+    const html = mail.baueHtmlMail({
+      titel: 'Mietvertragsentwurf',
+      untertitel: `${einheit.building}, Wohnung ${einheit.number}`,
+      einleitung: `Guten Tag ${vertrag.mieter_name},`,
+      zeilen: [
+        ['Objekt', `${einheit.building}, Whg. ${einheit.number}`],
+        ['Mietbeginn', vertrag.beginn_am],
+        ['Kaltmiete', `${Number(vertrag.kaltmiete).toLocaleString('de-DE', { minimumFractionDigits: 2 })} €`],
+        ['Kaution', `${Number(vertrag.kaution).toLocaleString('de-DE', { minimumFractionDigits: 2 })} €`],
+      ],
+      statusBox: { text: 'Der Vertragsentwurf (PDF) ist an diese E-Mail angehängt.', hintergrund: '#ecfdf5', farbe: '#047857' },
+      fussnote: 'Bei Rückfragen antworten Sie bitte direkt auf diese E-Mail.',
+    })
+    await mail.sendeMail(vertrag.mieter_email, betreff, text, html, await mail.verwaltungEmails(), {
+      dateiname: `Mietvertrag-${einheit.building.replace(/\s+/g, '_')}-Whg${einheit.number}.pdf`,
+      inhaltB64: fs.readFileSync(path.join(UPLOAD_DIR, path.basename(`mv-${vertrag.id}.pdf`))).toString('base64'),
+      mime: 'application/pdf',
+    })
+    const { rows } = await pool.query(
+      `UPDATE mietvertraege SET status = 'versendet', geaendert_am = $1 WHERE id = $2 RETURNING *`,
+      [deutschesDatum(), req.params.id],
+    )
+    console.log(`[vertrag] Entwurf ${vertrag.id} an ${vertrag.mieter_email} versendet`)
+    res.json({ mietvertrag: mapMietvertrag(rows[0]) })
+  } catch (e) { next(e) }
+})
+
+// Unterschriebenen Vertrag (Scan/PDF) hochladen → Status „unterschrieben"
+app.post('/api/mietvertraege/:id/unterschrift', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
+  try {
+    const vertrag = await mietvertragLaden(req.params.id, res)
+    if (!vertrag) return
+    if (vertrag.status === 'aktiv') return res.status(400).json({ fehler: 'Aktive Verträge können nicht mehr bearbeitet werden.' })
+    upload.single('file')(req, res, async (fehler) => {
+      try {
+        if (fehler) return res.status(400).json({ fehler: 'Upload fehlgeschlagen – nur PDF-Dateien bis 25 MB erlaubt.' })
+        if (!req.file) return res.status(400).json({ fehler: 'Keine Datei übertragen.' })
+        const groesseBytes = req.file.size
+        const groesse = groesseBytes > 1024 ? `${(groesseBytes / 1024).toLocaleString('de-DE', { maximumFractionDigits: 1 })} KB` : `${groesseBytes} B`
+        const { rows: einheiten } = await pool.query('SELECT * FROM units WHERE id = $1', [vertrag.unit_id])
+        const einheit = einheiten[0]
+        const dokumentTitel = `Mietvertrag (unterschrieben) – ${einheit.building}, Whg. ${einheit.number} – ${vertrag.mieter_name}`
+        let dokumentId = vertrag.unterschriften_dokument_id
+        const { rows: vorhanden } = await pool.query('SELECT id FROM documents WHERE id = $1', [dokumentId || ''])
+        if (vorhanden.length) {
+          await pool.query(
+            `UPDATE documents SET title = $1, file_name = $1, size = $2, date = $3, unit_id = $4 WHERE id = $5`,
+            [dokumentTitel, groesse, deutschesDatum(), einheit.id, dokumentId],
+          )
+        } else {
+          dokumentId = `d-mvu-${vertrag.id}`
+          await pool.query(
+            `INSERT INTO documents (id, unit_id, title, category, size, date, file_name, file_path)
+             VALUES ($1,$2,$3,'Mietvertrag',$4,$5,$3,$6)`,
+            [dokumentId, einheit.id, dokumentTitel, groesse, deutschesDatum(), `${vertrag.id}.pdf`],
+          )
+        }
+        const { rows } = await pool.query(
+          `UPDATE mietvertraege SET status = 'unterschrieben', unterschriften_dokument_id = $1, geaendert_am = $2
+           WHERE id = $3 RETURNING *`,
+          [dokumentId, deutschesDatum(), req.params.id],
+        )
+        res.json({ mietvertrag: mapMietvertrag(rows[0]), dokument: mapDocument((await pool.query('SELECT * FROM documents WHERE id = $1', [dokumentId])).rows[0]) })
+      } catch (e) { next(e) }
+    })
+  } catch (e) { next(e) }
+})
+
+// Mieterkonto anlegen + Wohnung zuweisen (manuell ausgelöst) → Status „aktiv"
+app.post('/api/mietvertraege/:id/aktivieren', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
+  try {
+    const vertrag = await mietvertragLaden(req.params.id, res)
+    if (!vertrag) return
+    if (vertrag.status === 'aktiv') return res.status(400).json({ fehler: 'Der Vertrag ist bereits aktiv.' })
+    if (vertrag.status !== 'unterschrieben')
+      return res.status(400).json({ fehler: 'Erst den unterschriebenen Vertrag hochladen, dann aktivieren.' })
+    const { rows: einheiten } = await pool.query('SELECT * FROM units WHERE id = $1', [vertrag.unit_id])
+    if (!einheiten.length) return res.status(400).json({ fehler: 'Wohnung unbekannt.' })
+    const einheit = einheiten[0]
+
+    // Benutzername aus Name ableiten (vorname.nachname), ggf. numerisch ergänzen
+    const teile = vertrag.mieter_name.trim().split(/\s+/)
+    const norm = (s) => s.toLowerCase().replace(/ä/g, 'ae').replace(/ö/g, 'oe').replace(/ü/g, 'ue').replace(/ß/g, 'ss').replace(/[^a-z0-9.\-]/g, '')
+    const basis = teile.length > 1 ? `${norm(teile[0])}.${norm(teile[teile.length - 1])}` : norm(teile[0])
+    let benutzername = basis || `mieter.${Date.now()}`
+    let versuch = 0
+    while (true) {
+      const { rows: belegt } = await pool.query('SELECT 1 FROM users WHERE lower(benutzername) = lower($1)', [benutzername])
+      if (!belegt.length) break
+      versuch += 1
+      benutzername = `${basis}${versuch + 1}`
+      if (versuch > 20) return res.status(400).json({ fehler: 'Kein freier Benutzername ableitbar.' })
+    }
+
+    const benutzerId = `b-${Date.now()}`
+    await pool.query(
+      `INSERT INTO users (id, benutzername, name, passwort_hash, rolle, email, einheit_id, aktiv, erstellt_am, telefon)
+       VALUES ($1,$2,$3,$4,'mieter',$5,$6,TRUE,$7,$8)`,
+      [benutzerId, benutzername, vertrag.mieter_name, SHA256_0815,
+       vertrag.mieter_email, einheit.id, deutschesDatum(), vertrag.mieter_telefon || null],
+    )
+    // Wohnung als vermietet führen
+    await pool.query(
+      `UPDATE units SET tenant = $1, status = 'vermietet' WHERE id = $2`,
+      [vertrag.mieter_name, einheit.id],
+    )
+    const { rows } = await pool.query(
+      `UPDATE mietvertraege SET status = 'aktiv', benutzer_id = $1, geaendert_am = $2 WHERE id = $3 RETURNING *`,
+      [benutzerId, deutschesDatum(), req.params.id],
+    )
+    // Zugangsdaten an den Mieter mailen (wenn E-Mail hinterlegt)
+    if (vertrag.mieter_email && /^[^@\s]+@[^@\s]+\.[^@\s]+$/.test(vertrag.mieter_email)) {
+      const portalUrl = process.env.PORTAL_URL || 'https://mieterportal.hocks.eu'
+      const text = `Guten Tag ${vertrag.mieter_name},\n\nIhr Mietvertrag ist aktiv – willkommen bei Hinterstein Immobilien! `
+        + `Ihr Zugang zum Mieterportal wurde eingerichtet:\n\nBenutzername: ${benutzername}\nPasswort: 0815\n\n`
+        + `Bitte melden Sie sich an und ändern Sie Ihr Passwort im Profil.\n${portalUrl}\n\nMit freundlichen Grüßen\nIhre Verwaltung`
+      const html = mail.baueHtmlMail({
+        titel: 'Ihr Mieterportal-Zugang ist bereit',
+        untertitel: `${einheit.building}, Wohnung ${einheit.number}`,
+        einleitung: `Guten Tag ${vertrag.mieter_name},`,
+        zeilen: [
+          ['Objekt', `${einheit.building}, Whg. ${einheit.number}`],
+          ['Benutzername', benutzername],
+          ['Passwort', '0815 (bitte nach dem ersten Login ändern)'],
+        ],
+        statusBox: { text: 'Der unterschriebene Mietvertrag ist im Portal hinterlegt.', hintergrund: '#ecfdf5', farbe: '#047857' },
+        aktionenHtml: mail.buttonHtml('Zum Mieterportal', portalUrl),
+        fussnote: 'Bei Fragen wenden Sie sich bitte an die Verwaltung.',
+      })
+      await mail.sendeMail(vertrag.mieter_email, 'Ihr Mieterportal-Zugang – Hinterstein Immobilien', text, html, await mail.verwaltungEmails())
+    }
+    console.log(`[vertrag] ${vertrag.id} aktiviert – Mieterkonto ${benutzername} (${benutzerId}) angelegt`)
+    res.json({ mietvertrag: mapMietvertrag(rows[0]), benutzername })
+  } catch (e) { next(e) }
+})
+
+// Vermieterdaten (Schlüssel-Wert) lesen/pflegen – Basis der Vertrags-PDFs
+app.get('/api/einstellungen', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
+  try {
+    const daten = await vermieterDaten(pool)
+    res.json({ einstellungen: daten })
+  } catch (e) { next(e) }
+})
+
+const EINSTELLUNGEN_KEYS = [
+  'vermieter_name', 'vermieter_strasse', 'vermieter_hausnummer', 'vermieter_plz', 'vermieter_ort',
+  'vermieter_telefon', 'vermieter_email', 'vermieter_bankname', 'vermieter_iban',
+]
+app.put('/api/einstellungen', auth, adminOnly, async (req, res, next) => {
+  try {
+    const b = req.body || {}
+    for (const key of EINSTELLUNGEN_KEYS) {
+      if (b[key] !== undefined) {
+        await pool.query(
+          `INSERT INTO einstellungen (schluessel, wert) VALUES ($1, $2)
+           ON CONFLICT (schluessel) DO UPDATE SET wert = EXCLUDED.wert`,
+          [key, String(b[key] ?? '').trim()],
+        )
+      }
+    }
+    res.json({ einstellungen: await vermieterDaten(pool) })
+  } catch (e) { next(e) }
+})
+
 // ── Fehlerbehandlung ─────────────────────────────────────────
 app.use((err, _req, res, _next) => {
  console.error('[api]', err)